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2021年Q1武汉写字楼市场回顾与展望
武汉写字楼网 2021-05-21 来源:86写字楼网
摘要:2021年武汉办公市场预计还有将近75万 ㎡ 的供应量,而2022-2023年供应将达到高峰,供应量达到237万 ㎡,多数项目将落点于华中金融城、CBD和汉口滨江等核心商务区,而非核心商务区如光谷中心城、杨春湖高铁商务区、汉阳古城将迎来优质商办楼宇供应,一波供应潮即将来临。

根据CAIC监测显示,经历了20年的艰难时刻,21Q1武汉整体办公市场呈现复苏状态,各重点商务区的活跃度已基本恢复至疫情前水平,核心商务区表现强劲;Q1新增供应11.5万 ㎡,净吸纳量14.5万 ㎡,空置率降至39.1%,平均租金环比下降3.1%至3.54元/㎡/天,降幅收窄。2021年武汉办公市场预计仍有近75万 ㎡ 的新增体量,供应高峰即将来临;TMT、在线教育等大范围扩张,进一步拉动需求,为区域市场注入活力,办公市场有望持续向好发展。

 

市场

经历了20年的艰难时刻,21年一季度武汉整体办公市场呈现复苏状态,各重要子市场的活跃度已基本恢复至疫情前水平,核心商务区表现强劲;

 

租户

21Q1净吸纳量达到14.5万 ㎡,从成交驱动力来看,TMT行业仍为扩张主力,在线教育持续活跃,核心商务区金融业、房地产业和建筑业亦有所复苏;

 

业主

花式降租、多元化租赁策略持续进行,优质物管服务于楼宇品质成为吸引租户的重要条件;

 

板块

武汉多中心发展模式已成确定趋势,通达便利性是企业选址的重要考量因素,具备交通优势的新兴板块更有望在新一轮发展中占得先机。

 

宏观市场:出租率企稳,租金跌幅收窄,一季度净吸纳量大幅度增长

 

疫情得到有效控制,武汉整体复苏下,办公市场在一季度也出现了较大幅度的回暖,企业需求得到释放,一季度净吸纳量环比增长3倍。

 

在延续20年底多元化的租赁策略及新入市项目租赁政策推动下,一季度租金进一步下探,2021Q1武汉全市甲级写字楼平均租金环比下降3.1%至3.54元/㎡/天,降幅收窄。

 

21Q1全市甲级写字楼平均租金及环比变化

 

  

从子市场来看,光谷中心城空置率环比下降最为明显,本季度该区域无新增供应,凭借知名科技企业的入驻及其所带来的集聚效应,空置率环比下降6.3个百分点至40.1%,主力租户为TMT行业。

 

租赁市场:Q1新增供应11.5万 ㎡,空置率微降至39.1%,TMT保持强势,房地产建筑和传统金融需求回暖

 

1. Q1新增供应11.5万 ㎡,空置率降至39.1%

据CAIC资产数据库监测显示,2021Q1武汉写字楼市场共迎来2个新增供应项目入市,总计11.5万 ㎡,分别是为位于关山板块的泛悦城T2和CBD的武建中心富强国际写字楼,预计2021还将有约75万 ㎡ 的项目入市,叠加未来三年约303万 ㎡ 的新增供应,市场将持续承压。

 

随着疫情得到控制稳定,一季度租赁需求有所回升,全市净吸纳量14.5万 ㎡,空置率小幅度下降至39.1%;九大商务区目前总存量达732万 ㎡,占全市78.2%。

 

2. TMT在线教育保持强势,房地产建筑和传统金融业需求回暖

从行业构成来看,TMT、金融业、专业服务业和房地产占全部租赁需求的80%。其中TMT居首,占总行业成交面积的27%,其次是传统金融业26%。

 

销售市场:供应环比下降25%,成交量环比下降46%,主城区为一季度销售市场成交主力

 

1. 2021Q1供应环比下降25%,成交量环比下降46%,整体均价下降7%

2021Q1办公产品供应35.6万 ㎡,成交量21.7万 ㎡,成交均价由12725元/㎡下降至11825元/㎡;主要原因是多个项目如万达尊在2020年底采取以价换量的方式促进成交。

 

2017Q1-2021Q1武汉办公销售市场

 

从供应与成交板块来看,一季度办公产品供应量东湖高新区遥遥领先,硚口、武昌、江汉和蔡甸区位于第二梯队;从成交来看,主城区江岸、东湖高新、武昌、汉阳、洪山等区域成交量大幅领先,远城区黄陂、东西湖、蔡甸成交热度也有所回升。

 

2.主城区为一季度销售市场成交主力

一季度办公产品供应量东湖高新区遥遥领先,硚口、武昌、江汉和蔡甸区位于第二梯队;

 

从成交来看,主城区江岸、东湖高新、武昌、汉阳、洪山等区域成交量大幅领先,远城区黄陂、东西湖、蔡甸成交热度也有所回升;主城区仍为市场成交主力,成交套数数量占比达73%。

 

2021Q1武汉分板块办公供应成交量价

 

土地市场:集中供地政策导致土地供应下行,远城区仍是商办土地成交主力

 

1.集中供地政策导致土地供应下行,多维度考虑企业能力

市场表现:2021Q1商办土地供应123.3万 ㎡,环比下降52%;成交147万㎡,环比下降28%,平均地价小幅下跌至5471元/㎡,分析原因主要随着武汉被纳入「集中供地」的调控政策执行城市,本季度3月份起土地供应大幅下降。

 

2021Q1典型商办土地成交案例

成交分析:从地块来看,商住综合用地、大体量纯商服用地多采取量身定制的出让模式,竞得方多为有商业、体育运营能力以及设置区域型总部的企业。

 

2.远城区仍是商办土地成交主力,占比65%

2021年Q1商用土地成交建面约137万 ㎡,其中三环内成交47.7万 ㎡,成交区域主要在二七滨江和长江新城以及汉阳四新板块。远城区为商办土地成交主力,其中江夏大桥新区、盘龙城和沌口中心为成交主要地区。

 

未来供应及展望

2021年武汉办公市场预计还有将近75万 ㎡ 的供应量,而2022-2023年供应将达到高峰,供应量达到237万 ㎡,多数项目将落点于华中金融城、CBD和汉口滨江等核心商务区,而非核心商务区如光谷中心城、杨春湖高铁商务区、汉阳古城将迎来优质商办楼宇供应,一波供应潮即将来临。

 

从一季度市场情况看,整体市场保持回暖趋势,从行业来看,TMT、在线教育等大范围扩张,不仅能进一步拉动需求,也为区域市场注入更多活力,办公市场有望持续向好发展。

 

 

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   编辑:蔚蓝 浏览次数:7
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